Ante el debate sobre una posible burbuja de precios en el sector inmobiliario colombiano, hemos considerado conveniente hacer un repaso de los vehículos de inversión inmobilaria y sus repercusiones de carácter legal, serio y seguro que nos permita una mayor visión de negocios en torno a esta industria y su auge.
Si bien los precios de vivienda nueva en algunas ciudades han tenido un incremento significativo en los últimos años; el sector, como un todo, tiene estabilidad y potencial de valorización en las diferentes regiones aportando ampliamente al desempeño de la economía colombiana. Resulta tan apetecido este negocio que grandes empresas constituyen fondos con portafolios de activos que incluyen centros comerciales y oficinas.
Datos de la Asociación de Fiduciarias de Colombia indican que solo en fiducias inmobiliarias representadas en preventa, administración, pagos y fiducia de tesorería, el monto de activos administrados por estas entidades mantiene un crecimiento de 31,7% anual. Esta cifra representa 11% del total de activos administrados por el sector fiduciario, que supera los $300 billones.
Sin embargo, las fiducias inmobiliarias no son el único vehículo de inversión para quienes deseen destinar sus recursos a la compra de un producto inmobiliario, ya sea comercial, de oficinas, o vivienda. Los Fondos de Inversión Colectiva (FIC) son otra alternativa, ofrecidos por comisionistas de bolsa y por fiduciarias. Estas últimas manejan activos en FIC inmobiliarios por $263.000 millones. Los fondos de capital privado, por su parte, administran $6 billones, de los cuales $1,4 billones corresponden a fondos inmobiliarios, indican los datos de Asofiduciarias, mientras un estudio de la Asociación Colombiana de Fondos de Capital Privado (Colcapital) señala que 42% de las inversiones de capital privado están en activos inmobiliarios.
Los vehículos de inversión FCP y Fici, tienen en la sociedad administradora FCP, que puede contratar a un gestor profesional, persona natural o jurídica, para que invierta y gestione los activos que integran el portafolio del fondo. En el caso de los Fici, la sociedad administradora únicamente puede contratar gestores externos que sean entidades vigiladas por la SFC, los cuales podrán ser comisionistas de bolsa, sociedades fiduciarias o sociedades administradoras de inversión, con el objetivo de delegar en éste la gestión del portafolio y la responsabilidad por las decisiones de inversión. En ese sentido, los Fici únicamente pueden tener gestores extranjeros o gestores externos constituidos como entidades sometidas a vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia, mientras que los FCP pueden tener gestores profesionales no vigilados, que en el caso de activos inmobiliarios, se trata de constructores, promotores o expertos inmobiliarios.
La inversión en activos inmobiliarios es una de las más importantes alternativas que los inversionistas tienen para diversificar sus portafolios y lograr a mediano y largo plazo rendimientos atractivos de conformidad con los niveles de riesgo inherentes a los activos subyacentes, al tiempo que se contribuye con el desarrollo de la industria inmobiliaria. En general el buen momento obedece en gran parte a la posibilidad de realizar contratos de largo plazo a que la gente no está muy endeudada y a que los fundamentales de la finca raíz en Colombia han sido positivos.
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